Nyáron sokan gondolkodnak el rajta: az üresen álló lakás, a megörökölt ingatlan vagy a nyaraló pénzt hozhatna. A lakáskiadás valóban az egyik legnépszerűbb kiegészítő jövedelemforrás — de a hosszú távú bérbeadás és a rövid távú (Airbnb-típusú) szállásadás adózása két teljesen külön világ. Aki a kettőt összekeveri, az vagy feleslegesen fizet többet, vagy a NAV-nál találja magát. Nézzük a 2026-os szabályokat.
Hosszú távú bérbeadás: egyszerűbb, mint hinné
Ha a lakását tartósan, lakhatás céljára adja ki magánszemélyként, meglepően kevés adminisztrációval megúszhatja:
- Nem kell adószámot kiváltania — a bérbeadás adószám nélkül, a saját adóazonosító jelével is végezhető, mert a lakóingatlan bérbeadása áfamentes tevékenység.
- Nem kell számlát kibocsátania — elegendő a bevételről szóló számviteli bizonylat (átvételi elismervény, banki átutalás).
- Az adó mértéke 15% szja — és jó hír: a bérbeadás jövedelmét szociális hozzájárulási adó nem terheli.
A kérdés csak az, mi számít jövedelemnek. Itt két lehetőség közül választhat.
1. A 10%-os költséghányad. A bevétel 90%-a a jövedelem, mindenféle igazolás és számlagyűjtögetés nélkül.
Havi 250 000 Ft bérleti díj mellett az éves bevétel 3 000 000 Ft, ebből a jövedelem 2 700 000 Ft, az éves szja pedig 405 000 Ft — vagyis a havi bérleti díjból nagyjából 33 750 Ft megy adóra.
2. A tételes költségelszámolás. Itt a ténylegesen felmerült, számlával igazolt kiadások vonhatók le: javítás, karbantartás, felújítás, a bérbeadó által fizetett rezsi, a 200 000 Ft alatti eszközbeszerzések (például egy új mosógép), sőt az épület értékcsökkenése is elszámolható. Ha frissen felújított lakást ad ki, vagy sokat költ az ingatlanra, ezzel jellemzően jóval kevesebb adó jön ki, mint a 10%-os módszerrel.
Külön szabály segíti azt, aki azért adja ki a lakását, mert maga is albérletben lakik másik településen: a más településen, 90 napot meghaladóan bérelt lakás igazolt díja a bérbeadásból származó bevétellel szembeállítható.
Két gyakorlati tudnivaló: az adóelőleget negyedévente, a negyedévet követő hónap 12-éig kell megfizetni a NAV-nak, a jövedelem pedig a májusi szja-bevallásban szerepel. Ha viszont a bérlője cég (kifizető), akkor az adóelőleget a bérlő vonja le és fizeti be — Önnek „csak” nyilatkoznia kell a költségelszámolásról.
Rövid távú szállásadás: több bevétel, több szabály
Az Airbnb-típusú, néhány éjszakás kiadás jogilag nem bérbeadás, hanem szálláshely-szolgáltatás — és ez mindent megváltoztat. Itt már kötelező:
- adószámot kiváltani (a tevékenység adószám nélkül nem végezhető),
- a szálláshelyet bejelenteni a jegyzőnél és regisztrálni az NTAK (Nemzeti Turisztikai Adatszolgáltató Központ) rendszerében, szálláshely-minősítéssel,
- a vendégektől beszedni és az önkormányzatnak megfizetni az idegenforgalmi adót.
Magánszálláshelyként legfeljebb 8 szoba és 16 férőhely adható ki. Cserébe az adózásban létezik egy kifejezetten kedvező forma: a fizetővendéglátók tételes átalányadója. Ennek lényege, hogy nem a bevétel után adózik, hanem szobánként fizet egy fix éves összeget:
- évi 38 400 Ft szobánként az ország legtöbb településén,
- évi 150 000 Ft szobánként azokon a településeken, ahol a vendégéjszakák száma meghaladta az évi 2 milliót — ez jelenleg egyedül Budapestet jelenti.
A tételes átalányadó feltétele, hogy a tevékenységet a tulajdonos vagy haszonélvező végezze, legfeljebb 3 ingatlanban, és ugyanannak a vendégnek adóévenként legfeljebb 90 napra adjon szállást. Aki a feltételeknek nem felel meg, az önálló tevékenységként, a fent bemutatott 10%-os vagy tételes költségelszámolással adózik.
Az áfa kérdése is előkerül: a szálláshely-szolgáltatás áfaköteles, de 2026-ban évi 20 millió forint bevételig választható az alanyi adómentesség — a magánszállásadók túlnyomó többsége így áfa felszámítása nélkül működhet. (A 20 milliós határról és buktatóiról külön cikkünkben írtunk.)
Budapesten állj a tábla — a tények
A fővárosban kiadási céllal lakást vásárlóknak fontos tudni: 2025. január 1. és 2026. december 31. között Budapesten nem vehető nyilvántartásba új magánszálláshely. A korábban regisztrált szálláshelyek tovább működhetnek. A VI. kerületben (Terézváros) a helyi népszavazást követően — a Kúria által jóváhagyott rendelet alapján — 2026. január 1-jétől a magánszálláshely-szolgáltatás teljes egészében tiltott.
Aki tehát ma Budapesten gondolkodik rövid távú kiadásban, annak jelenleg csak működő, regisztrált szálláshely átvételével van erre módja — vidéken viszont a regisztráció továbbra is nyitott.
Hosszú táv vagy rövid táv? Egy gyors összevetés
| Hosszú távú bérbeadás | Rövid távú szállásadás | |
|---|---|---|
| Adószám | nem kell | kötelező |
| Regisztráció | nincs | jegyző + NTAK + minősítés |
| Adózás | 15% szja (10% költséghányad vagy tételes) | tételes átalány: 38 400 / 150 000 Ft/szoba/év |
| Áfa | áfamentes | áfaköteles, de 20 M Ft-ig alanyi mentesség választható |
| Egyéb teher | nincs szocho | idegenforgalmi adó (a vendégtől beszedve) |
| Adminisztráció | negyedéves adóelőleg + éves bevallás | vendégkönyv, NTAK-adatszolgáltatás, IFA-bevallás |
A számok jól mutatják: a rövid távú kiadás magasabb bevételt hozhat, de lényegesen több kötelezettséggel jár — a hosszú távú bérbeadás pedig kevesebb munkával, kiszámíthatóan adózik. Hogy adott ingatlannál melyik éri meg jobban, az a kihasználtságon, a helyszínen és a költségszerkezeten múlik — ezt érdemes döntés előtt, számokkal végiggondolni.
Lakáskiadáson gondolkodik, vagy már kiadja az ingatlanát, és nem biztos benne, hogy a legkedvezőbb módon adózik? Az SKNB Csoport szakértői segítenek kiválasztani az Önnek megfelelő adózási formát, és vállalják a bevallások, adatszolgáltatások teljes ügyintézését. Keressen minket!